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k彩登录测速:房地产从支柱变普通,万科郁亮这个判断如何理解?
作者:k彩    发布于:2020-10-22 08:38:24    文字:【】【】【
摘要:房地产从传统的总需求刺激工具的功能定位,开始逐步侧重于民生,同时注重防控风险。 在近日的一次深圳媒体见面会上,万科董事长郁亮向外界抛出了一个判断。 他调侃说,有人讲万科总在唱衰房地产,早早就说步入了“白银时代”,两年前又喊着要“活下去”,是不是不看好这个行业,是不是觉得这个行业没机会了? “肯定不是的。”郁亮

房地产从传统的总需求刺激工具的功能定位,开始逐步侧重于民生,同时注重防控风险。

在近日的一次深圳媒体见面会上,万科董事长郁亮向外界抛出了一个判断。

他调侃说,有人讲万科总在唱衰房地产,早早就说步入了“白银时代”,两年前又喊着要“活下去”,是不是不看好这个行业,是不是觉得这个行业没机会了?

“肯定不是的。”郁亮说,我国房地产还有很大发展空间,但是这个空间在质量,而不在数量。

伴随多年高速发展,大量金融和社会资源涌入地产行业,部分城市和区域的房价连年攀升,商业租金和工业成本抬高,居民消费空间被挤压,对经济和社会发展带来负面影响。

2016年底,中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,要求地产回归到民生的本源,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

这意味着,中央从人民经济的长远健康发展的角度,从顶层设计的高度,对房地产行业进行了重新的审视和定位。

这是郁亮对房地产行业判断的重要依据。在他看来,房地产行业管理红利的时代已经到来,地产企业要学会像制造企业那样,靠全面竞争力来取胜。

“三道红线”政策的出台,是近期业界最为关心的话题。

2020年8月20日,住建部及人民银行召开重点房地产企业座谈会,对房企提出“三道红线”的考核标准,分别为“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”,并按照红、橙、黄、绿四档,对企业的有息债务增速进行了限制。

“看到放出来的这三个财务指标,我就知道是来真的。”一位国内排名前五的开发商财务负责人告诉《财经国家周刊》记者,这三条指标的设计非常精妙,穿透式地从表内、表外对房企各个融资渠道进行了“围追堵截”。

简单来说,就是企业不要想着瞒天过海,在财报上动手脚了。

尽管多年来,国内地产调控政策频出,但这是国家首次从企业自身出发,直接限制有息债务增长,几乎是按照金融业的思路在加以监管,显示出政府调控的坚定决心。

“这是从因地施策、因城施策,进一步走向了因企施策。”一位500强地产企业的集团副总裁对《财经国家周刊》记者表示,代表着国家对房地产行业,尤其是龙头企业的经营状况和财务风险高度关注。

就在2020年8月,银保监会主席郭树清在《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》一文中明确提出,房地产泡沫已经成为威胁我国金融安全最大的“灰犀牛”。

“三道红线告诉大家,这个行业不应该占用太多金融资源,但是也留下了发展的空间。”在媒体见面会上,郁亮直言,“我的建议,就是大家都健康地活着。”

2021年起,“三道红线”政策将在房地产全行业全面实施,单凭融资驱动的外生增长模式难以为继,尤其对于已经触及红线的企业来说,加快销售回款、引入战略投资者、剥离不良资产恐怕是一个现实的选择。

“一度被定位为国家的支柱产业,承担了很多重任,现在回归成一个普通行业。”郁亮在近日的发布会上说道。

报告提出高质量发展的要求,近年来国家不断加大对战略新兴产业、新基建的扶持投入,创新、科技、环保、安全等在中央文件中出现频次增加,而房地产也从传统的总需求刺激工具的功能定位,开始逐步侧重于民生,同时注重防控风险。

郁亮认为,我国房地产行业大致经历了土地红利、金融红利和管理红利三个时代。

土地红利时代,开发商赚的是土地的钱,企业谋求的是社会关系;到了金融红利时代,赚的则是加工的钱,“盖了房子卖掉,然后买更贵的地,再卖更贵的房子”,有些人胆子大、用的杠杆高,发展空间就更大。

现在,管理红利的时代来临,房地产再加杠杆就危险了。这个时代比拼的是全面竞争的能力,“要像制造业一样去面对它。”

目前,中国大多数的制造行业已经进入管理红利的时代。曾几何时,它们也是低端产品的代名词,但在多年竞争发展中这个现状已经大为改变,制造业的服务和品牌慢慢建立起来,一些企业甚至筹建了自己的研发中心。

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“关键就一条,谁有好产品和好服务,谁就能够有竞争力。”郁亮说。

统计显示,我国的“刚需人口”自2013年起已开始出现净减少,出生率也在快速回落,长此以往,未来住宅的自住性需求量增长将面临瓶颈。

“今天25岁以下的人,比25到30岁之间的少了1.39亿。”郁亮说。从数量上来说,或许不再有太多发展,或者说受到制约,但是质量上还有很大的空间,可以得到更多发展。

目前,大部分老百姓的居住问题得到了很好的解决,但还没有彻底解决,人们的居住水平得到了提高,但这并不代表所有的需求都被满足了。

郁亮打了个比喻,“就像衣橱里有那么多衣服,你还是会觉得缺少一件更合适的。”

k彩娱乐平台 从这些大背景往下看,万科近些年的一些转型动作也就很好理解。

“人们好像更容易忽视‘慢变量’。”郁亮说,今天气温降个十度,大家反应很大,但是冬天必然到来,四季更替常在,这是自然规律,我们又好像没有太多的感觉。

“我们对四时更替,感悟早一点而已。”所以现在对于三道红线、对于管理红利时代的来临,反应并没有那么大,因为早先在做战略规划的时候考虑过了。”

从经济发展规律来看,随着历史的发展,好公司往往会不断衍生出好商机和好产业。尤其在中央新提出的“双循环”新发展格局下,全球商业生态都在重塑过程中,拥有巨大客户群体和丰富产业链条的地产公司,完全有可能像华为、平安一样成为平台型公司,孵化出多维度的商业成果,做到既有广度、也有深度。

房地产这个行业至少有一千年的历史,为什么能够“常做常有”?就是因为,总会根据环境的变化出现新的机会,才能“常做常新”。

过去数十年中,国内市场以开发销售为主,忽略了租赁住房也是解决居住问题的一个重要方式,而早在1998年房改的时候,租购并举的思路就存在,目前看来,租赁市场的春天正在来临。

再比如,技术发展导致行业的革新变化,例如纯粹的购物中心早已改头换面,现在的商业综合体里可能有跑道、有开心麻花剧场,甚至篮球场和足球场……

虽然每个创新业务都会遭遇各种难题,但基于房地产行业变化的大趋势来看,万科这几年逐步加强在物流、康养、城市更新、长租公寓以及物业等方面的业务布局,也是为了顺应国家政策基调和行业发展方向。

“已经看到曙光。”郁亮透露说,万科对已选择的赛道比较满意,也刚刚进行了战略检讨和重新修订,明确了每个赛道的竞争目标是什么,以及如何在这个赛道上脱颖而出。

“首先必须要做正确的事情,如果选择错了赛道,问题也会很大。”郁亮说,企业在战略上的规划、把握和布局能力要很强。

同时,组织能力也要强大,怎么让最优秀的人员加入你们?如何找到最匹配的人才?如何做到每个环节的精细化经营?毕竟在全面竞争的时代,不允许有短板,每个方面都不容有失。

“物业一定会上市,时间还没想好,能够上市的业务都要上市,去接受市场的考验。”郁亮说,今后万科要在房地产的相关赛道上,沿着城乡建设与生活服务商的定位“一根筋”走到底。


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